--- title: "Centerstruktur" date: "2026-01-22" created: "2025-02-04" --- [Hjem](https://kommuneplan2025.dk/) [Retningslinjer](https://kommuneplan2025.dk/retningslinjer) [By og bolig](https://kommuneplan2025.dk/retningslinjer/by-og-bolig) [Centerstruktur](https://kommuneplan2025.dk/retningslinjer/by-og-bolig/centerstruktur) # Centerstruktur Kommunens centerstruktur består af bymidter, bydelscentre, lokalcentre og enkeltstående butikker samt særligt pladskrævende varer. Fredensborg, Humlebæk og Nivå har hver en bymidte. Bymidterne er et omdrejningspunkt for byer og har central og stationsnær beliggenhed. Kommunen har i 2021 udlagt en ny bymidte i Kokkedal, ved rådhuset og Cirkelhusgrunden syd for Donse Å. Hertil har kommunen ét bydelscenter i Kokkedal – Holmegårdscentret. ## Læs om centerstuktur ### Centerstruktur Afgrænsningen af centerområder fremgår af retningslinjekortet. 1. Kommunens centerstruktur består af: - Bymidter - Bydelscentre - Lokalcentre og enkeltstående lokalbutikker - Områder til særligt pladskrævende varer 1. Områder til centerformål skal ligge indenfor byområdet. Det enkelte områdes størrelse skal modsvare dets funktion, opland og vækstramme. 2. Områder til centerformål bør placeres på steder, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, og bør ligge centralt i forhold til bydelens boligområder. 3. Antallet, størrelsen, sammensætningen og den indbyrdes placering af områder til centerformål bør afpasses, så det så vidt muligt sikres, at det enkelte område til centerformål er levedygtigt. 4. Nye butikker og andre byfunktioner skal så vidt muligt placeres i bymidter og bydelscentre. 5. Butikker til særligt pladskrævende varer skal placeres i områder til centerformål eller i særligt udpegede erhvervsområder, der ligger hensigtsmæssigt i forhold til overordnede veje og kollektiv trafik. ### Bymidter 1. Det centrale Fredensborg er udlagt som bymidte. Det centrale Humlebæk, det centrale Nivå og et område ved rådhuset i Kokkedal er udlagt som bymidter. ### Bydelscentre 1. Holmegårdscentret i Kokkedal udlægges som bydelscenter. ### Lokalcentre 1. Følgende områder fastlægges som lokalcentre: - Et område ved Humlebækvej / Kongevejen i Fredensborg. - Et område ved Ny Strandvej / Torpenvej i Humlebæk. ### Områder til særligt pladskrævende varer 1. Følgende områder fastlægges til pladskrævende varer: - Et område ved Højvangen i Fredensborg. - Et område ved Præstemosevej i Fredensborg. - Et område ved Kokkedal Industripark. I området ved Højvangen i Fredensborg kan kun ejendomme med et grundareal på minimum 7.000 m^2^ anvendes til særligt pladskrævende varer. ### Afgrænsning 1. Bymidter, bydelscentre, lokalcentre og områder til særligt pladskrævende varer afgrænses som vist på retningslinjekortet. ### Rammer for detailhandel 1. Det maksimale bruttoetageareal til butiksformål fastsættes som angivet i nedenstående tabel. Kokkedal bymidte er opdelt i en nordlig og sydlig del. Den nordlige del af bymidten refererer til området nord for Donse Å, mens den sydlige del af bymidten refererer til området syd for Donse Å. Samlet / Dagligvare / Udvalgsvare | | Samlet (m^2^) | Dagligvare (m^2^) | Udvalgsvarer (m^2^) | | --- | --- | --- | --- | | Fredensborg Bymidte | 20.000 | - | - | | Humlebæk Bymidte | 20.000 | - | - | | Nivå Bymidte | 20.000 | - | - | | Kokkedal Bymidte Nord | 6500 | 6000 | 500 | | Kokkedal Bymidte Syd | 26.000 | 1000 | 25.000 | | Bydelscenter | 5000 | - | - | | Lokalcenter | 3000 | - | - | 1. For områder til særligt pladskrævende varer fastsættes følgende maksimale bruttoetageareal til butiksformål: - 8.000 m^2^ for området ved Højvangen i Fredensborg. - 1.300 m^2^ for området ved Præstemosevej i Fredensborg. - 3.000 m^2^ for område ved Kokkedal Industripark 6-8 i Kokkedal. - 14.500 m^2^ for område ved Kokkedal Industripark 3-7 i Kokkedal. 1. Det samlede maksimale bruttoetageareal til butiksformål indbefatter eksisterende butikker og de resterende byggemuligheder i gældende lokalplaner. Kommuneplanens bestemmelser kan dog ikke tilsidesætte retten til at udnytte resterende byggemuligheder i gældende lokalplaner, uanset at dette medfører en overskridelse af kommuneplanens samlede maksimale bruttoetageareal til butiksformål ### Butiksstørrelser 1. Den maksimale butiksstørrelse fastsættes til bruttoetagearealet angivet i nedenstående tabel. Efter planloven kan der tillægges op til 200 m^2^ til personalekantine, personaletoiletter, personalefitness-faciliteter og personale-pauserum til den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker. By / dagligvare / udvalgsvare | | Dagligvare (m^2^) | Udvalgsvarer (m^2^) | | --- | --- | --- | | Fredensborg Bymidte | 3500 | 2000 | | Humlebæk Bymidte | 3500 | 2000 | | Nivå Bymidte | 3500 | 2000 | | Kokkedal Bymidte Nord | 5000 | 2000 | | Kokkedal Bymidte Syd | 250 | 12.000 | | Bydelscenter | 1500 | 500 | Den minimale butiksstørrelse fastsættes til bruttoetagearealet angivet i nedenstående tabel. Kokkedal/ dagligvare / udvalgsvare By / dagligvare / udvalgsvare| | Dagligvare (m^2^) | Udvalgsvare (m^2^) | | --- | --- | --- | | Kokkedal Bymidte Syd | - | 1000\* | \*Dog med mulighed for etablering af op til fire udvalgsvarebutikker på minimum 500 m^2^ og fire udvalgsvarebutikker på minimum 750 m^2^. 1. I lokalcentre og for enkeltstående lokalbutikker fastsættes den maksimale butiksstørrelse til 1.200 m^2^ bruttoetageareal inkl. personalefaciliteter. 2. For områder til særligt pladskrævende varer fastsættes følgende maksimale butiksstørrelser: - 6.000 m^2^ bruttoetageareal for Højvangen i Fredensborg. - 1.300 m^2^ bruttoetageareal for Præstemosevej i Fredensborg. 1. I butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer kan der etableres et særligt afsnit med varer, der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer. Den maksimale størrelse for dette afsnit fastsættes til 2.000 m^2^ bruttoetageareal. ### Redegørelse centerstuktur #### **Bymidter** Fredensborg, Humlebæk og Nivå har hver en bymidte. Bymidterne ligger stationsnært og har god tilgængelighed for alle trafikarter. Bymidterne betjener primært det enkelte bysamfund, og kun i mindre grad øvrige bysamfund i og udenfor kommunen. Kommunen har i 2021 udlagt en ny bymidte i Kokkedal, ved rådhuset og Cirkelhusgrunden syd for Donse Å. Bymidten ligger ikke stationsnært, men ligger i tilknytning til det overordnede vejnet og har god bil- og bustilgængelighed med hyppige afgange til Kokkedal St. Derudover er bymidten koblet på stinettet i Kokkedal, så der er god tilgængelighed for gående og cyklister. I Fredensborg er bymidten i 2008 blevet udvidet med rådhusgrunden, hvor der siden er opført en større centerbebyggelse. Behovet for yderligere nybyggeri og omdannelse til butiksformål i Fredensborg vurderes derfor at være begrænset i planperioden. I Nivå er igangsat en omfattende omdannelse af bymidten/centerområdet. Ligeledes er der planlagt for omdannelse af Humlebæk Bymidte/centerområde, som dog endnu ikke er igangsat. I Kokkedal består bymidten af en nordlig og sydlig del som adskilles af Donse Å. I den nordlige del ligger eksisterende dagligvarebutikker og mindre udvalgsvarebutikker og i den sydlige del planlægges der for større udvalgsvarebutikker og boliger. Bymidten betjener primært Kokkedal og i mindre grad den nordlige del af Hørsholm med dagligvarer, mens bymidten forventes at betjene et større regionalt opland med udvalgsvarer. ### **Bydelscenter** Kommunen har ét bydelscenter i Kokkedal, Holmegårdscentret. Holmegårdscentret betjener Kokkedal og ligger centralt i forhold til bysamfundets boligområder, og der er god tilgængelighed for bløde trafikanter, da der er direkte adgang fra store boligområder uden, at trafikerede veje skal krydses. Holmegårdscentret rummer i dag ca. 4.000 m^2^ butiksareal, og kan udvides til ca. 6.000 m^2^ indenfor rammerne af den gældende lokalplan. De ca. 2.000 m^2^ som centeret kan udvides med er fordelt på 3 forskellige byggefelter. Den maksimale tilladte butiksstørrelse er i lokalplanen fastsat til 3.000 m^2^ for dagligvarebutikker og 1.500 m^2^ for udvalgsvarebutikker. ### **Lokalcentre** Fredensborg og Humlebæk har hver et lokalcenter, hhv. Humlebækvej/Kongevejen i Fredensborg og Ny Strandvej/Torpenvej i Humlebæk. Sidstnævnte ligger i tilknytning til bymidten i Humlebæk og har med sin stationsnære placering god tilgængelighed for alle trafikarter. Lokalcentret i Fredensborg ligger i tilknytning til større veje og er koblet på stisystem for gående og cyklister. Lokalcentrene betjener dele af de bysamfund, som de ligger i. ### **Områder til særligt pladskrævende varer** Der er udlagt et område til særligt pladskrævende varer ved Højvangen i Fredensborg. Højvangen ligger i tilknytning til lokalcentret i Fredensborg. Der er udarbejdet en lokalplan for del af området som muliggør pladskrævende butikker. Der er endvidere udlagt to områder til pladskrævende butikker ved Kokkedal Industripark i Kokkedal. Der er udarbejdet lokalplaner for hhv. Kokkedal Industripark 3-7 og 6-8, der muliggør pladskrævende butikker. ### **Detailhandel** Cowi har i 2020 gennemført en analyse af detailhandlen i Fredensborg Kommune. Analysen i sin helhed har været offenbtliggjort i forbindelse med vedtagelsen af et tematillæg til kommuneplanen om detailhandel i 2021. Der er 89 butikker i Fredensborg Kommune. Heraf er 39 dagligvarebutikker, 12 er beklædningsbutikker, 23 er øvrige udvalgsvarebutikker og 15 er butikker med særligt pladskrævende varegrupper (SPV). Antallet af butikker er steget en smule i perioden 2014 – 2019 da der i 2014 var 85 butikker i kommunen. Tabel butikker og butiksareal | **Butikker og butiksareal i 2019 (antal / bruttoetageareal i m** **^2^** **)** | | --- | | | **Dagligvarer** | **Beklædning** | **Øvrige udvalgsvarer** | **SPV** | **I alt** | | **Fredensborg** | 14 / 5800 | 6 / 750 | 13 / 3050 | 5 / 4950 | 38 / 14.550 | | **Humlebæk** | 13 / 4700 | 4 / 700 | 6 / 800 | 2 / 1650 | 25 / 7850 | | **Nivå** | 5 / 1100 | 2 / 400 | - | 2 / 1950 | 9 / 3450 | | **Kokkedal** | 7 / 4900 | - / 550 | 4 / 2950 | 6 / 10.100 | 17 / 18.450 | | **I alt** | 39 / 16.500 | 12 / 2400 | 23 / 6750 | 15 / 18.650 | 89 / 44.300 | Den samlede omsætning i Fredensborg Kommune var ca. 1,1 mia. kr. i 2018 fordelt med ca. 825-840 mio. kr. på dagligvarer og ca. 250-270 mio. kr. på udvalgsvarer. Detailhandlen i oplandet til Fredensborg står for størstedelen af udvalgsvareomsætningen i kommunen, mens dagligvareomsætningen er mere ligeligt fordelt. Tabel Omsætning fordelt på bysamfund | **Omsætning i 2018 (ca. mio. kr.)** | | --- | | | **Dagligvarer** | **Beklædning** | **Øvrige udvalgsvarer** | **I alt** | **Andel** | | **Fredensborg** | 265-275 | 100-120 | 375-385 | 35 % | | **Humlebæk** | 205-215 | 35-45 | 245-255 | 25 % | | **Nivå** | \* | \* | \* | 65-75 | 5 % | | **Kokkedal** | 295-305 | 85-95 | 385-395 | 35 % | | **I alt** | 825-840 | 50-60 | 200-210 | 1085-1095 | 100 % | \* Kan ikke oplyses af anonymitetshensyn. Omsætningen i Føtex er fordelt på hovedbrancher. Øvrig udvalgsvareomsætning i butikker med SPV indgår i tabelle. NB. Tabellen angiver omsætning ekskl. omsætningen i forhandlere af motorkøretøjer i Fredensborg Kommune i 2018 fordelt på hovedbrancher og oplande. ### **Handelsbalancen** Handelsbalancen er udtryk for, hvor stor en andel af borgernes samlede udvalgsvareforbrug handlen udgør. Handelsbalancen beregnes ved at dividere omsætningen i detailhandlen i oplandet med forbruget fra borgere bosiddende i oplandet. En handelsbalance over 100 % udtrykker, at detailhandlen tiltrækker kunder udefra, mens en handelsbalance på under 100 % udtrykker, at oplandet er underforsynet. I detailhandelsanalysen er handelsbalancen for såvel Fredensborg Kommune som de omgivende kommuner vurderet. Handelsbalancen ekskl. nethandel for Fredensborg Kommune er ca. 47 %. Handelsbalancen for dagligvarer er ca. 63 %, mens handelsbalancen for udvalgsvarer er 26 %. Tallene fortæller, at en meget stor del af kommunens borgere foretager deres indkøb i andre kommuner i regionen, primært Hørsholm, Hillerød, Helsingør, Lyngby og København. Tabel Handelsbalancer fordelt på bysamfund | **Handelsbalancer i ca. % 2018** | | --- | | | **Dagligvarer** | **Udvalgsvarer** | **I alt** | | **Fredensborg** | 75 | 40 | 60 | | **Humlebæk** | 65 | 15 | 45 | | **Nivå** | 10-20 | 10 | 10-20 | | **Kokkedal** | 80 | 30 | 60 | | **I alt** | 64 | 26 | 47 | Handelsbalancer i Fredensborg Kommune i 2018 fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer & oplande . Nethandlen er trukket ud af forbrugsgrundlaget i beregningen af handelsbalancerne. I analysen vurderer Cowi, at handelsbalancen i Hørsholm Kommune i 2019 for dagligvarer var 96 % og for udvalgsvarer 125 %. For Helsingør Kommunen var handelsbalancen samme år 119 % og 123 % for hhv. dagligvarer og udvalgsvarer. I Hillerød Kommune var den 114 % for dagligvarer og 149 % for udvalgsvarer. ### **Forbrugsgrundlag og arealbehov** Vurderingen af behovet for yderligere areal i Fredensborg Kommune er foretaget i detailhandelsanalysen fra 2020, og kan i hovedtræk beskrives ved: - En vækst i forbruget som i perioden frem til omkring 2007, hvilket betyder vækst i forbruget af både dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer. - At væksten i nethandlen bliver mindre markant. - At dagligvarehandlen i Fredensborg Kommune erobrer markedsandele. - At beklædningsbutikker øger deres markedsandel lidt. - At handel med øvrige udvalgsvarer i Fredensborg Kommune erobrer markedsandele som følge af en større udbygning, så der vil være balance mellem omsætning og forbrug. - At omsætningen pr. m² er konstant i den eksisterende detailhandel og nye dagligvarebutikker, men højere i nye udvalgsvarebutikker. - At indbyggertallet stiger jf. befolkningsprognose 2020. - En større udvikling af detailhandlen særligt inden for øvrige udvalgsvarer frem til 2031. - At nethandlen med dagligvarer fortsat ikke får et gennembrud, og at ude-spisningen kun tiltager i begrænset grad. - At væksten i nethandlen med udvalgsvarer fortsætter, men at vækstraten i nethandlen med udvalgsvarer aftager. ### **Areal til udvalgsvarebutikker** Beregningerne i detailhandelsanalysen viser, at der samlet set vil der blive behov for en udvidelse af butiksarealet med op mod ca. 30.000 m² til udvalgsvarebutikker og butikker med særligt pladskrævende varegrupper under ét ekskl. forhandlere af motorkøretøjer. For det fremtidige regionale opland kan der beregnes en handelsbalance for udvalgsvarer på ca. 54 % i dag. Det vurderes, at udbygningerne de øvrige steder i regionen i kombination med udbygningen i Kokkedal bymidte, samlet set medføre en handelsbalance på ca. 82 %. Handelsbalancen på ca. 82 % udtrykker, at der vil være bedre balance mellem omsætning og forbrug i oplandet med den påtænkte udbygning, men at der fortsat vil være et underskud på handelsbalancen. ### **Areal til butikker med særligt pladskrævende varer** Det er forbundet med stor usikkerhed at anslå et forventet arealbehov til nye butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Butikkerne med særligt pladskrævende varegrupper i Fredensborg Kommune står for godt 1/3 af den øvrige udvalgsvareomsætning i kommunen. Det vurderes på den baggrund, at i størrelsesordenen 1/3 af behovet for yderligere øvrige udvalgsvarebutikker i vil kunne imødekommes i form af butikker med særligt pladskrævende varegrupper, der også sælger øvrige udvalgsvarer. ### **Areal til dagligvarebutikker** Indbyggertallet i dagligvareoplandet, forventes at stige fra ca. 47.000 borgere til ca. 47.725 borgere i perioden 2019-2031. Med før oplistede forudsætninger vil det resultere i en stigning på i størrelsesordenen 100 mio. kr. i det årlige for-brugsgrundlag for dagligvarer svarende til et behov for yderligere areal til dagligvarebutikker på ca. 2.100 m². ### **Sammenhæng med kommuneplanens målsætninger** Formålet med retningslinjer for centerstrukturen er: - At sikre et varieret butiksudbud i kommunens bysamfund ved at fastholde kommunens overordnede detailhandelsstruktur. - At sikre, at så mange nye butikker og andre byfunktioner som muligt placeres i bymidterne, hvor der er god tilgængelighed også for borgere uden bil. - At sikre at butikker med særligt pladskrævende varer, som ikke kan indpasses i bymidterne, samles i enkelte centrale og let tilgængelige erhvervsområder. Hermed skabes også ny aktivitet på ekstensivt udnyttede erhvervsejendomme. For at undgå drypvis udflytning af små sunde virksomheder fastsættes en minimumsstørrelse for ejendomme til butiksformål på 7.000 m² ved Højvangen i Fredensborg. Fremadrettet vil det betyde, at mindre ukoordinerede projekter undgås, da man skal op på et vist volumen for at kunne gennemføre yderligere butiksprojekter. Planlægningen sikrer, at butikker primært placeres i tilknytning til de eksisterende byfunktioner i form af dagligvarebutikker, udvalgsvarebutikker, privat og offentlig service mv., hvor der er i forvejen, er kundestrømme og god tilgængelighed for de forskellige trafikarter. Placeringerne i tilknytning til boligområder medfører et lokalt kundegrundlag. Bymidternes geografiske udstrækning og den arealramme til detailhandelsformål de indeholder, er afstemt med bymidternes funktion og forbrugsgrundlaget i oplandet. Etableringen af den nye bymidte i Kokkedal giver mulighed for indpasning af arealkrævende butikker, som f.eks. visse typer af butikker med særligt pladskrævende varegrupper, hvilket kan bidrage til at understøtte kommuneplanens målsætning om at undgå "ukoordinerede" og "drypvise" projekter. Den nye udvalgsvarehandel i Kokkedal bymidte forventes i høj grad at ville supplere den eksisterende udvalgsvarehandel i Kokkedal og Hørsholm, mens muligheden for udvidelse af dagligvarehandlen vil bidrage til lokalområdets forsyning. Den nye detailhandel i Kokkedal vil derfor samlet set bidrage til et mere varieret butiksudbud. ### **Sammenhæng med kommuneplanens hovedstruktur** Kokkedal, Nivå og Humlebæk er beliggende i området, der i Fingerplanen er udpeget som det ydre storbyområde, mens Fredensborg er beliggende i det øvrige storbyområde. Kommuneplanen fastlægger, at Fredensborg Kommunes bystruktur, med fire nogenlunde lige store bysamfund, skal fastholdes. Kommuneplanen fastlægger desuden, at byudviklingen skal ske indenfor et klart afgrænset byområde, der fastholdes i hele planperioden. Den klare grænse mellem by og land skal fortsat opretholdes, og ny spredt bymæssig bebyggelse, dvs. byzoneudlæg, i det åbne land skal undgås. Byudviklingen skal ske i overensstemmelse med Fingerbystrukturen, der udgør den grundlæggende del af den regionale hovedstruktur i hovedstadsregionen. Dette indebærer, at byudviklingen overvejende skal finde sted indenfor eller i tilknytning til Fingerbyen. Samtidig skal kommunecentrene være udgangspunkterne for den byudvikling, der skal sikre lokale udviklingsmuligheder også i det øvrige hovedstadsområde. Placeringen af bymidter, bydelscenter og lokalcentre er i overensstemmelse med disse overordnede målsætninger for byudviklingen. Med udpegningen i 2021 af en bymidte i Kokkedal, har kommunen fået en centerstruktur, hvor Kokkedal er mere ligeværdig med de tre øvrige byer i Fredensborg Kommune. Samtidig sikrer minimumsbutiksstørrelsen i Kokkedal bymidte syd, at den nye detailhandel så vidt muligt supplerer detailhandlen i de øvrige byer. ### **Den videre planlægning** For at udnytte den forøgede detailhandelsramme i den nye bymidte i Kokkedal, som blev muliggjort med revision af Fingerplan 2019 og efterfølgende udlagt i Kommuneplan 2021, er blevet udarbejdet en lokalplan for området. Der har efterfølgende været ønske fra investorer om et ændret plangrundlag. ### **Andre myndigheder** Staten er myndighed i forhold til dele af planlovens bestemmelser om detailhandel samt landsplandirektiv for detailhandel i hovedstadsområdet. Se mere i afsnittet ”lovgrundlag”. ### **Lovgrundlag** Planlovens detailhandelsbestemmelser og landsplandirektiv for detailhandel i hovedstadsområdet. I planlovens detailhandelsbestemmelser fastsættes det, at arealer til butiksformål skal udlægges i bymidter, og at der kan udlægges arealer til butiksformål i bydelscentre i byer med over 20.000 indbyggere. Med landsplandirektivet omsættes planlovens generelle detailhandelsbestemmelser til de særlige forhold der gør sig gældende i hovedstadsområdet. Direktivet følger strukturen i fingerplanens 4 delområder: Indre storbyområde (håndfladen), ydre storbyområde (byfingre), grønne kiler og øvrige hovedstadsområde. Direktivet fastlægger den overordnede placering bymidter i det ydre storbyområde. Det maksimale bruttoetageareal til butiksformål i bymidter og bydelscenter fastsætter kommunen selv i kommuneplanen. Der kan ikke udlægges bydelscenter i det øvrige hovedstadsområde. Humlebæk, Nivå og Kokkedal er byer i ”Helsingør-fingeren” i det ydre storbyområde, med både bymidter og mulighed for bydelscenter. Fredensborg er en by i det øvrige hovedstadsområde med en bymidte, men uden mulighed for et bydelscenter.