Byområderne

Afgrænsningen af byområderne fremgår af retningslinjekortet.

1. Byområderne består af de arealer, der anvendes til byformål, eller som planlægges anvendt til byformål, uanset arealernes aktuelle zonestatus.
   
   

Landzonelandsbyer o.lign. er ikke en del af byområdet.

2. I byområderne skal bebyggelsens udformning, tæthed og funktion være med til at skabe attraktive, mangfoldige, varierede og bæredygtige bymiljøer og understøtte de eksisterende, bevaringsværdige bymiljøer. Udbygning, fortætning og omdannelse skal ske under hensyntagen til de rekreative arealer og eksisterende grønne træk i byområdet.
   

3. Kommunens fire bysamfund skal være ligeværdige i forhold til lokale serviceudbud og institutioner. Bysamfundene skal ikke være ens, men udvikles med udgangspunkt i det enkelte bysamfunds egne præmisser og identitet.
   

4. Byudvikling, byomdannelse og lokalisering af byfunktioner skal placeres under hensyntagen til den eksisterende og besluttede infrastruktur og til mulighederne for at styrke den kollektive trafikbetjening.
   

5. Ny byudvikling skal tilrettelægges således, at der skabes sammenhæng med de eksisterende byområder og en klar grænse mellem by og land.
   

6. Der gælder særlige retningslinjer for byudvikling i områder med særlige drikkevandsinteresser, indvindingsoplande og boringsnære beskyttelsesområder til almene vandforsyninger. Se afsnittet Grundvand.
   

7. Landzonearealer i byområderne kan overføres til byzone gennem lokalplanlægning.
   

8. Udlægning af ny byzone skal begrænses.
   

9. Bymæssige fritidsanlæg skal placeres i byzone.

Afgrænsningen af det ydre storbyområde er fastlagt i Fingerplan 2019 og fremgår af retningslinjekortet. Det ydre storbyområde består af byområder og afgrænsede landområder.

1. Byudvikling og byomdannelse af regional betydning skal ske i det ydre storbyområde.
   

2. Byudvikling og byomdannelse af regional betydning skal koordineres med udbygning af hovedstadsområdets overordnede trafikale infrastruktur og den kollektive trafikbetjening.
   

3. Der skal fastlægges en rækkefølge for gennemførelsen af byudvikling og byomdannelse af regional betydning. Rækkefølgen skal fastlægges på grundlag af en vurdering af udviklingen i området som helhed.

4. Ved fastlæggelse af rækkefølgen skal udbygning af de stationsnære arealer og omdannelse af byområder, som er velintegrerede i byen, fremmes.
   

5. Der kan udlægges ny byzone i de afgrænsende landområder, når det respekterer overordnede interesser.

Afgrænsning af det øvrige hovedstadsområde er fastlagt i Fingerplan 2019 og fremgår af retningslinjekort.

1. Fredensborg by udpeges som kommunecenter i det øvrige hovedstadsområde.
   

2. Der kan udlægges ny byzone udenfor byområdet, når det respekterer overordnede interesser, herunder fastlæggelse af rækkefølge. Byudvikling skal være af lokal karakter og skal ske i tilknytning til kommunecenteret.
   

3. Der skal fastlægges en rækkefølge for gennemførelsen af byudvikling i det øvrige hovedstadsområde. Rækkefølgen skal fastlægges på grundlag af en vurdering af udviklingen i området som helhed.

1. De kystnære dele af byområderne afgrænses som de dele af byområderne, der ligger nærmere end 3 km fra Øresundskysten.

2. I de kystnære dele af byområderne (omfattende byzonearealer og arealer, der som en del af byområderne kan overføres til byzone), der ligger ud til kysterne eller indgår i et samspil med kystlandskabet, skal der ske en vurdering af de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på at:

• Ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed.

• Der tages hensyn til risikoen for oversvømmelse eller erosion fra havet.

• Der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer.

• Der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne.

• Offentligheden sikres adgang til kysten.

Se desuden afsnittet Det kystnære landområde for så vidt angår landzone.

3. Bestemmelserne for de kystnære dele af byområdet finder også anvendelse for eksisterende byzonearealer udenfor byområdet, som ligger nærmere end 3 km fra Øresundskysten.

Formål med retningslinjerne

Retningslinjerne har til formål at fastholde kommunens bystruktur, med fire nogenlunde lige store bysamfund.

Det skal sikres, at byudviklingen sker inden for et klart afgrænset byområde, der fastholdes i hele planperioden. Den klare grænse mellem by og land skal fortsat opretholdes, og ny spredt bymæssig bebyggelse (byzoneudlæg) i landområdet skal undgås.

Byudviklingen skal ske i overensstemmelse med fingerbystrukturen, der udgør den grundlæggende del af den regionale hovedstruktur i hovedstadsregionen. Dette indebærer, at byudviklingen overvejende skal finde sted inden for eller i tilknytning til Fingerbyen. Samtidig skal kommunecentrene være udgangspunkterne for den byudvikling, der skal sikre lokale udviklingsmuligheder også i det øvrige hovedstadsområde.

Byområdet

Hele landet er grundlæggende delt op i tre planlægningszoner: byzoner, landzoner og sommerhusområder.

Byzonen definerer principielt de områder, der er by. Byzonegrænsen er imidlertid ikke anvendelig som markering af grænsen mellem land og by i kommuneplanen, idet den konkrete overførsel fra landzone til byzone af et areal, der i kommuneplanen fastlægges til byformål, først sker i forbindelse med lokalplanlægningen. Denne inddragelse i byzone sker således typisk med en vis tidsforskydning i forhold til kommuneplanen.

Samtidig eksisterer en række arealer, der formelt set er beliggende i byzone, men som anvendes til, og fortsat i kommuneplanlægningen ønskes anvendt til funktioner, der hører hjemme i landområdet. Således har visse dele af arealerne i kystkilerne byzonestatus, ofte i forbindelse med en byplanvedtægt, der fastlægger deres anvendelse til rekreative formål.

Kommuneplanen fastlægger derfor et byområde, der defineres som de arealer, der allerede anvendes til byformål, eller som i kommuneplanlægningen ønskes anvendt til byformål, uanset arealernes aktuelle zonestatus.

Fingerplan 2019

Landsplandirektivet Fingerplan 2019 opdeler hovedstadsområdet i fire geografiske områdetyper. Fredensborg Kommune indgår i tre af disse områdetyper: Det ydre storbyområde - byfingrene (Humlebæk, Nivå og Kokkedal), De grønne kiler (kystkilerne mellem Humlebæk, Nivå og Kokkedal) og Det øvrige hovedstadsområde (Fredensborg og landområderne).

Det ydre storbyområde (byfingrene)

Fingerplanen fastlægger afgrænsningen af det ydre storbyområde i Humlebæk, Nivå og Kokkedal. Det ydre storbyområde består af byområder og afgrænsede landområder. Byområdet består af arealer, som enten ligger i byzone eller som kommunen uden videre må inddrage i byzone.

Afgrænsede landområder kan inddrages i byområdet til boligformål eller erhvervsformål ved fastlæggelse af rækkefølge for byudvikling. Inddragelse af afgrænsede landområder til øvrige formål f.eks. tekniske formål, fritidsformål og offentlige formål er ikke omfattet af krav om rækkefølgeplanlægning.

Det øvrige hovedstadsområde

Fingerplanen fastlægger, at der kan udlægges ny byzone i kommuneplanlægningen, når byudviklingen er af lokal karakter og i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund. Nyudlæg af lokal karakter kræver rækkefølgeplanlægning.

Byudvikling og byomdannelse af regional betydning

Rækkefølgen skal fastlægges på grundlag af en vurdering af udviklingen i området som helhed efter forudgående forhandling mellem staten og kommunen.

Rækkefølgebestemmelser skal bidrage til at sikre:

• At byudvikling og byomdannelse koordineres med den overordnede infrastruktur og den kollektive trafikbetjening.
• At rigeligt og varieret udbud af planlagte byggemuligheder, som dog ikke væsentligt overstiger forventet nybyggeri i hovedstadsområdet i planperioden.

• En balanceret udvikling mellem de forskellige egne i hovedstadsområdet.

• Rækkefølge af nyudlæg skal bidrage til, at der skabes bymæssige sammenhænge inden for storbyområdet. Kommuneplanen indeholder ikke ny byudvikling eller byomdannelse af regional betydning.

Kommunecentre

Ifølge Fingerplanen skal der kun udpeges kommunecentre i det øvrige hovedstadsområde. Humlebæk, Nivå og Kokkedal er omfattet af retningslinjerne om det ydre storbyområde (Helsingørfingeren).

Byudvikling af lokal karakter

Ved byudvikling af lokal karakter forstås udvikling med boliger, erhverv og andre byfunktioner, som betjener et opland, der omfatter kommunen og nabokommuner, men ikke et regionalt opland svarende til større dele af hovedstadsområdet. Tilsvarende skal bolig- og erhvervsudbygning begrundes i lokale behov.

Rækkefølgeangivelserne skal bidrage til at sikre:

• At byudviklingen i det øvrige hovedstadsområde alene har lokal karakter.
• At der skabes sammenhæng med de eksisterende byområder.
• At byudviklingen bidrager til at fastholde en skarp grænse mellem by og land.

Kommuneplanen indeholder ikke ny byudvikling eller byomdannelse af betydning for det øvrige hovedstadsområde.

De kystnære dele af byzonen

I modsætning til kystnærhedszonen, som lovgivningsmæssigt er fastlagt som de landzone- og sommerhusområder, der ligger nærmere end 3 km fra kysten, skal de kystnære dele af byzonen fastlægges konkret i kommuneplanen.

Fredensborg Kommune fastlægger i Kommuneplan 2021, at de kystnære dele af byzonen afgrænses efter samme princip som kystnærhedszonen, dvs. de byzonearealer, der ligger nærmere end 3 km fra kysten.

Byvækst i Fredensborg Kommune

Fredensborg Kommune er en attraktiv bosætningskommune i hovedstadsområdet. Kommunen har fire forskelligartede men ligeværdige bysamfund med hver 8-10.000 indbyggere. Derudover består kommunen af et stort landområde med små velfungerende landsbyer med boliger tæt på naturen. Kystbyerne, Humlebæk, Nivå og Kokkedal orienterer sig naturligt mod København med kun ca. 35 minutters transporttid og en højklasset kollektiv trafikforbindelse i Kystbanen, mens Fredensborg By i højre grad er bolig- og arbejdskraftopland til bl.a. Hillerød, Helsingør og Allerød.

Befolkning

Befolkningstallet er de seneste 10 år steget med gennemsnitligt 250 borgere årligt, så der ved årsskiftet 2024/25 var ca. 42.200 borgere i kommunen. Frem mod 2036 forventes befolkningstallet at stige med ca. 1.100 borgere til omkring 43.300. Stigningen forventes at ske i Nivå, Kokkedal og til dels Humlebæk, mens befolkningstallet i Fredensborg og i landområdet forventes set uændret.

Byudvikling

Befolkningstilvæksten og deraf behovet for flere boliger øger efterspørgslen på arealer til nybyggeri i og omkring kommunens bysamfund. Det er dog ikke kun arealer til nye boliger, der er behov for. Flere borgere betyder også, at der bliver behov for arealer til udbygning af børneinstitutioner, plejehjem, infrastruktur, forsyningsanlæg mv.

Tilstrækkelige arealer til erhverv er samtidig en forudsætning for at kunne fastholde og videreudvikle kommunen som attraktiv for borgere og virksomheder. Virksomheder, butikker og liberalt erhverv skaber arbejdspladser og levende bysamfund. Samtidig kan lokale arbejdspladser medvirke til at mindske CO₂-udledningen fra transport og pendling.

Udfordringen er, at der kun er det areal til rådighed, som kommunen består af. Og der skal passes på de mange værdier, der er i form af landskaber, natur og kulturhistorie, så de ikke går tabt i byudviklingen. Ligesom der skal passe på klimaet og det skal sikres, at byudviklingen sker med så lille et klima- og CO₂-aftryk som muligt.

Mulighederne for byvækst er samtidig begrænset af den overordnede statslige planlægning for hovedstadsområdet (Fingerplanen 2019) og planlovens regler for byvækst. Derfor skal der i højere grad end tidligere ske en prioritering i anvendelsen af eksisterende byområder, og byggeri og byudvikling skal tænkes på nye måder, så der også i fremtiden er mulighed for at tilpasse byerne, i takt med at der bliver flere borgere, og ønsker og præferencer til byerne ændrer sig.

Boligudbygning

Befolkningstilvæksten i Fredensborg Kommune afspejles i nybyggeriet, hvor der de sidste 10 år er bygget ca. 110 nye boliger årligt. Det årlige antal svinger dog i perioden, som følge af konjunkturerne på boligmarkedet. I dag er der ca. 18.350 boliger i Fredensborg Kommune som fordeler sig på 35 % parcel-/stuehuse, 36 % række-, kæde- og dobbelthuse, 28 % etageboliger og 1 % øvrige.

Ifølge kommunens boligprognose 2025-2036 forventes der de kommende 12 år at blive opført lidt over 1000 nye boliger. Det svarer til en vækst på ca. 90 boliger om året.

Det forventes, at der hovedsageligt bygges lejligheder og rækkehuse. Det er hovedsageligt nye boliger i bymidterne i Nivå og Humlebæk samt i den nye bymidte i Kokkedal på Cirkelhusgrunden, som vil drive boligtilvæksten i de kommende år. Derfor ses der også at være et markant lavt antal nye parcelhuse (33 stk.) i boligprognosen for de kommende 12 år.

Plejehjemsudbygning

I Fredensborg Kommune findes i dag seks kommunale plejehjem. Inden 2030 viser kommunens prognoser, at der er behov for yderligere et plejehjem. Kommuneplan 2025 indeholder flere områder der er udlagt til plejehjem. På Teglsø allé i Nivå er der i 2023 udarbejdet lokalplan, der giver mulighed for at der kan opføres et plejehjem eller friplejehjem her. I Kokkedal er der på Cirkelhusgrunden i 2022 udarbejdet lokalplan, der giver mulighed for at der kan opføres et plejehjem eller friplejehjem i forbindelse med en omdannelse af området. Desuden gives der i Kommuneplan 2025 mulighed for at der på Nivå Skole Nord kan planlægges for offentlige institutioner og plejehjem, når skolen på sigt fraflyttes.

Nye udlæg til byvækst

Boliger

Ejendommen Petersholm (Hillerødvej 3, Fredensborg) blev i Fredensborg Kommuneplan 2021 udlagt som perspektivareal, der ønskes inddraget til byvækst til boliger på sigt. Arealet fastholdes som sådan i Kommuneplan 2025, og Fredensborg Kommune ønsker at området udlægges til boliger inden for planperioden.

Kommuneplan 2025 udlægger ikke nye arealer til byvækst til boliger.

Erhverv

Kommuneplan 2025 fastlægger planramme for 2 nye erhvervsområder, begge i tilknytning til Kokkedal bysamfund. Arealerne ligger henholdsvis øst og vest for Helsingørmotorvejen. Begge arealer ligger udenfor transportkorridoren og rummer ingen væsentlige landskabs- eller naturinteresser.

Generelt gælder, at mulighederne for byvækst øst for Helsingørmotorvejen er stærkt begrænsede og alene knytter sig til fingerplanens afgrænsede landområder i det ydre storbyområde. Med udlæg af nyt erhvervsområde Syd for Vandtårnsvej i Kokkedal, rammeområde KE 10, og det tidligere udlagte erhvervsområde Teglbuen ved Nivå i Kommuneplan 2021, rammeområde NE 06, er eksisterende muligheder for byvækst til erhverv givet med Fingerplan 2019 udtømt. Udlæg af nyt erhvervsområde Vest for Helsingørmotorvejen ved afkørsel 7 i Kokkedal, rammeområde KE 11, skal ses på denne baggrund.

Nyt erhvervsområde Syd for Vandtårnsvej i Kokkedal

Arealet øst for Helsingørmotorvejen er i Fredensborg Kommuneplan 2021 udlagt som område til tekniske anlæg, rammeområde KT 02. Med Kommuneplan 2025 udlægges området til erhverv, tekniske anlæg og forsyning, rammeområde KE 10. Området har et areal på 20 ha.

Arealet ligger i landzone og er i fingerplanen beliggende indenfor afgrænsede landområder i det ydre storbyområde.

Nyt erhvervsområde Vest for Helsingørmotorvejen ved afkørsel 7 i Kokkedal

Arealet vest for Helsingørmotorvejen er i Kommuneplan 2021 udlagt som rekreativt område til friluftsformål, LR 16. Med Kommuneplan 2025 udlægges den sydlige del af rammeområdet LR 16 til erhverv, tekniske anlæg og forsyning, rammeområde KE 11. Området har et areal på 3,7 ha.

Arealet ligger i landzone og er i fingerplanen beliggende i det øvrige hovedstadsområde.

Udvidelse af erhvervsområdet Kratbjerg

Udover de to nye erhvervsområder udvides det eksisterende erhvervsområde Kratbjerg i Fredensborg By, rammeområde FE 01, med 3 tilstødende ejendomme. De 3 ejendomme er Hillerødvejen 25 og 25A, Hillerødvejen 39A og Hillerødvejen 39B. På ejendommene drives i dag virksomhederne Orchidegartneriet og Fredensborg Campingcenter. De 3 ejendommene har et samlet areal på 2,1 ha.

Kratbjerg ligger i byzone og er et erhvervsområde i Fredensborg By med eget trinbræt til lokalbanen Lille Nord. De pågældende ejendomme som inddrages i erhvervsområdet Kratbjerg ligger i dag i landzone.

Behovsredegørelse for byvækst til erhverv

I henhold til Planlovens § 11a skal kommuneplanen udlægge nye arealer til byzone for at dække det forventede behov for byvækst i en periode på 12 år. Der skal imidlertid kunne redegøres for, at rummeligheden i den gældende kommuneplan ikke er tilstrækkelig til at imødekomme den forventede fysiske udvikling i de kommende 12 år.

En redegørelse med opgørelse af eksisterende restrummelighed og nettobehovet for arealer til erhverv fremgår af Erhvervsanalyse-Fredensborg-Kommune-2024.pdf

Den videre planlægning

De endnu ubebyggede dele af byområdet kan udvikles og overføres til byzone gennem lokalplanlægning.

Andre myndigheder

Plan- og Landdistriktsstyrelsen

Fingerplan 2019 er som landsplandirektiv bindende for kommunen, og staten spiller dermed en meget direkte rolle i afgrænsningen af byområdet.

Lovgrundlag

Planlovens § 11 a, stk. 1, nr. 1, og stk. 6